Als 2020 die Corona-Pandemie ausbrach, begann vielerorts der Abgesang auf das klassische Büro. Der Büromarktbericht Braunschweig 2023 der Altmeppen Gesellschaft für Immobilienbewertung und -beratung mbH zeichnet aber ein anderes Bild: Demzufolge ist der Markt nicht nur stabil, er verzeichnet sogar ein leichtes Wachstum. Der Flächenumsatz etwa erzielt sogar einen Rekordwert. Selbst die Kaltmieten steigen weiter. Krieg, Rezessionsangst und Zinserhöhungen scheinen dem Bedarf an Büroflächen in der Löwenstadt nicht zu dämpfen.
Mit fast 63.000 Quadratmetern Flächenumsatz auf dem Büromarkt verzeichnet die Altmeppen GmbH einen neuen Rekord für das Jahr 2022 für Braunschweig. Die Steigerung im Vergleich zum Jahr 2021 beträgt rund 75 Prozent. Verantwortlich dafür, so schreibt die Gesellschaft, sei vor allem der Anstieg in der Eigennutzung. „Während sich die Vermietungen stabil entwickelt haben, steigerte sich der Anteil eigengenutzter Neubauten von 0 Quadratmeter auf 26.000 Quadratmeter“, heißt es in dem Bericht. Insgesamt erkläre sich dieser Sprung aus acht Objekten, die zur Eigennutzung erbaut wurden, darunter eine neue Heimat der Volkswagen Finanical Services und des Laves – Lebensmittel- und Veterinärinstituts. Insgesamt 110.000 Quadratmeter befänden sich noch im Bau.
Die Vermietungen sind um rund ein Fünftel angewachsen. Zu den starken Treibern gehört der Zugspezialist Alstom, der im Artmax eine Fläche von rund 4.500 Quadratmetern mietet – der größte Einzelumsatz des Jahres 2022. Der Löwenanteil der Vermietungen verteilt sich jedoch auf kleine Geschäfte: So entfielen rund 60 Prozent auf Vermietungen unter 500 Quadratmetern. Spitzenreiter ist, wie bereits in den vorherigen Jahren, der Bereich Stadt Süd mit 21.500 Quadratmetern Umsatz, gefolgt vom Bereich Stadt Nord mit 19.000 Quadratmetern. Alle weiteren Bezirke verzeichnen einen Umsatz im einstelligen 1.000er-Bereich.
Preise steigen, Käufe auf historisch niedrigem Niveau
Die mittleren Mieten in Braunschweig liegen laut des Berichts bei 8,90 Euro pro Quadratmeter bei Bestandsabschlüssen und 10,80 Euro je Quadratmeter bei Neuvermietungen. Der Umsatz in den Immobilienkäufen dagegen sinkt. Demnach seien mit Büroimmobilien zwölf Millionen Euro im Berichtsjahr erbracht worden, der niedrigste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen durch die Altmeppen GmbH. Zugleich steigen die Kaufpreise durchschnittlich auf 2.900 Euro je Quadratmeter. In Spitzenlagen kann der Quadratmeter bis zu 4.740 Euro kosten. Der Durchschnittswert liegt dabei 60 Prozent über dem des Jahres 2020 und stellt damit ebenfalls einen Rekord auf.
Leicht gesunken ist die Leerstandsquote. Diese war seit 2020 in Folge der Corona-Pandemie auf rund 40.000 Quadratmeter angestiegen. Die Altmeppen GmbH verzeichnet einen leichten Rückgang auf 38.000 Quadratmeter. Das sei zu wenig, sagt die Gesellschaft. Die Leerstandsquote liegt bei 1,7 Prozent und sei damit vom „gesunden Leerstand“ von etwa drei Prozent weit entfernt.
Mit Blick auf das Jahr 2023 zeichnet der Bericht ein ambivalentes Bild. Während das Fazit für 2022 von einem „dynamischen Markt mit positiver Entwicklung“ spricht, bleibt das laufende Jahr ein großes Fragezeichen. Die steigenden Zinsen und die laufenden globalen Krisen ließen den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien „darnieder“ liegen. Auch die Inflation, die nach wie vor nahe der zehn Prozentmarke liegt, sorge für Unsicherheit. „Alle Welt diskutiert nun, nicht ob Immobilien im Wert verlieren, sondern lediglich um wieviel. Rückgänge von 10 bis 20 Prozent sind da vielfach schon Konsens“, resümiert die Altmeppen GmbH. Zugleich stiegen die Mieten weiter an, was zu einer Stabilisierung führen könnte.
Was bedeutet das für den Braunschweiger Markt? Es könnte sein, dass sich 2023 nicht viel tut. Von den riesigen Wert- und Mietsteigerungen, die andere Großstädte in den vergangenen Jahren erfahren hätten, sei Braunschweig größtenteils unberührt geblieben. Statt Krise könnte also Stabilität folgen, wenn Braunschweig von dem Wertverlust wenig betroffen sei. Schlecht müsse eine Stagnation nicht sein. Denn, so die Altmeppen GmbH: „Langeweile ist auch Stabilität und Sicherheit.“
